Een huis met potentie kopen: hoeveel financiële ruimte houd je over voor de make-over?

Een gedateerde keuken, een badkamer uit de jaren negentig of een woonkamer die vooral vraagt om meer licht en ruimte. Voor veel huizenkopers is dat geen reden om verder te zoeken. Zeker nu woningen meer kosten dan ooit, kan een huis waar nog flink wat aan moet gebeuren juist interessant zijn. Maar hoeveel geld blijft er na de aankoop eigenlijk over voor die make-over?

Een huis kopen is al een flinke financiële stap. Tel daar een verbouwing bij op en het is verstandig om vooraf niet alleen naar de vraagprijs en hypotheek te kijken, maar ook naar wat er daarna nog beschikbaar is.

Een kluswoning valt eerder binnen budget

De hoge woningprijzen maken een kluswoning voor sommige kopers aantrekkelijker. Uit onderzoek van NVM en brainbay blijkt dat kluswoningen in 2025 gemiddeld ongeveer 100.000euro goedkoper waren dan vergelijkbare instapklare woningen. De gemiddelde waarde van een kluswoning lag op 390.000 euro. Zo kan een woning met achterstallig onderhoud of een verouderd interieur binnen het budget vallen waar een volledig afgewerkte woning dat niet doet.

De lagere aankoopprijs is alleen niet hetzelfde als een lager totaalbedrag. Een deel van het prijsverschil kan later alsnog opgaan aan renovatie en verduurzaming.

Hoeveel ruimte geeft maximale hypotheek voor aanschaf en verbouwing?

De maximale hypotheek laat zien hoeveel je op basis van onder meer inkomen en financiële verplichtingen kunt lenen. Dat betekent nog niet dat je dat bedrag ook volledig wilt benutten.

Wie een huis met potentie koopt, doet er goed aan eerst een realistisch verbouwbudget te maken. Bereken bijvoorbeeld je maximale hypotheek en kijk vervolgens wat er na de aankoop nog beschikbaar is voor noodzakelijke werkzaamheden, verduurzaming, inrichting én een financiële buffer.

Die laatste post wordt nogal eens vergeten. Een verbouwing loopt in de praktijk immers niet altijd volgens planning.

Indicatie van verbouwingskosten

De kosten hangen natuurlijk volledig af van hoe groot je plannen zijn. Vereniging Eigen Huis geeft voor 2026 actuele richtprijzen voor veel voorkomende verbouwingen. Een nieuwe keuken begint bijvoorbeeld rond 3.990 euro voor een eenvoudige uitvoering en loopt voor een luxe keuken op tot ruim 20.000 euro. Een gemiddelde badkamer van 2 bij 3 meter kost ongeveer 7.875 euro, terwijl een luxe uitvoering bijna 20.000 euro kan kosten.

Wie meer ruimte wil creëren, is nog aanzienlijk meer kwijt. Een casco stenen aanbouw van 20 vierkante meter kost volgens de actuele richtprijzen ongeveer 39.900 tot 48.300 euro.

Daarmee wordt ook duidelijk waarom een kluswoning die 100.000 euro goedkoper lijkt dan een instapklare woning niet automatisch een koopje is. Dat prijsverschil moet je daarom altijd naast het benodigde verbouwbudget leggen.

Zelf aan de slag

Een deel van de arbeidskosten kun je soms uitsparen door zelf de handen uit de mouwen te steken. Denk aan schilderen, behangen, sloopwerk of bepaalde afwerkingen. Kostenbesparing blijkt ook een belangrijke reden om zelf te klussen.

Dat betekent niet dat alles een goede doe-het-zelfklus is. Constructieve werkzaamheden, elektra en ingewikkeld installatiewerk kun je beter aan een vakman overlaten. En vergeet niet de waarde van je eigen tijd mee te rekenen. Een weekend schilderen is iets anders dan wekenlang een complete woning verbouwen.

Een logische volgorde aanhouden bij de verbouwing

Als het budget beperkt is, kijk dan eerst welke investering het meeste oplevert in wooncomfort en lagere woonlasten. Een nieuwe keuken ziet er direct mooier uit, maar goede isolatie merk je iedere dag en kan de energievraag verlagen. Juist tijdens een verbouwing is het slim om maatregelen te combineren; zo kun je bijvoorbeeld bij het vervangen van een vloer meteen isoleren. Een praktische volgorde is daarom: eerst wat technisch noodzakelijk is, daarna verduurzamen en vervolgens de cosmetische wensen.

Niet alles hoeft bovendien meteen: een keuken of inrichting kun je prima later stap voor stap aanpakken. Zo voorkom je dat het budget opgaat aan een mooi interieur terwijl tocht, hoge energielasten of achterstallig onderhoud blijven liggen.

Eerst rekenen, daarna dromen

Een kluswoning kan in een dure woningmarkt een interessante manier zijn om toch een huis met mogelijkheden te kopen. Maar kijk niet alleen naar het bedrag dat je bij de aankoop bespaart. Zet de kosten van noodzakelijke renovaties, verduurzaming, arbeid, materialen en de make-over die je voor ogen hebt naast elkaar. Blijft er daarna nog een gezonde buffer over? Dan kun je stap voor stap aan de slag! Succes met het omtoveren van je kluswoning in je droomwoning!