Verkopen: Hoe verkoop ik mijn huis zonder makelaar?

Wat heb je allemaal nodig om je huis te kunnen verkopen?

• Ten eerste een opgeruimd huis.
• Een fotocamera.
• Het gevoel voor onderhandelen.
• Een internetaansluiting
• Vrije tijd
• En natuurlijk geduld.

Waarom wil je eigenlijk geen makelaar inhuren?

Veel mensen willen tegenwoordig hun huis zelf proberen te verkopen maar waarom wil men dat? Ben jij een huiseigenaar die dit graag wil, bedenk je dan goed waarom precies. Is het vanwege de makelaarskosten? Dat kan een goede reden zijn om geen professional onder de arm te nemen maar dit betekent wel dat je zelf veel tijd moet besteden aan het verkopen van je huis.

Een makelaar doet een aantal werkzaamheden, bijvoorbeeld het plaatsen van de koop advertentie, een ‘Te Koop’ bord plaatsen in je tuin of op de gevel, de makelaar taxeert het huis zodat er een goede verkoopprijs bepaald kan worden, een makelaar is op de hoogte van de juiste verkoopstrategieën voor jouw type huis en een makelaar gaat actief op zoek naar potentiële kopers.

Zodra er een potentiële koper zich aandoet dan begeleidt een makelaar ook de bezichtigingen en geeft antwoord op de vragen van de koper. Is de koper geïnteresseerd dan voert een makelaar ook de onderhandelingen en verzorgt een koopcontract.

Bron: mijnhuismakelaardij

Bepaal de juiste verkoopprijs voor je woonhuis

Als je besloten hebt om niet in zee te gaan met een makelaar dan zul je zelf een juiste verkoopprijs moeten bepalen. Dit doe je niet eventjes tussen neus en lippen door. Ten eerste is het altijd verstandig om eens in de buurt rond te vragen. Als buren een vergelijkbaar huis hebben dan kun je daar al eens informeren wat zij voor hun huis betaald hebben. Daarnaast heeft Vereniging Eigen Huis een waardebepalingsmodule op hun website staan. Hier krijg je tegen betaling en het invullen van een formulier, een waardebepalingsrapport per mail toegestuurd. Lijken beide opties je geen geschikte manier om een juiste verkoopprijs vast te stellen dan kun je er ook voor kiezen om een taxateur in te schakelen. Een taxateur zal je woonhuis taxeren daarbij rekening houdende met eventuele verbouwingen en aanpassingen aan het huis die het bouwwerk meer waarde hebben gegeven.

Vergeet ook de kosten koper niet, dit is ongeveer 10% van de verkoopprijs. Deze kosten bestaan uit overdrachtsbelasting van 6% en de notariskosten.

Stel potentiële kopers op de hoogte van je verkoopplannen

Als de vraagprijs bepaald is, wordt het tijd om je huis op de huizenmarkt te krijgen. Er zijn talloze mogelijkheden hoe je dit kunt doen. Door bijvoorbeeld een advertentie te plaatsen op alle huizensites van Nederland. Je kunt ook een domein naam tegen betalingen aanvragen waarop je een homepage kunt creëren voor het verkopen van je huis. Een van de oudste manieren van het op de hoogte stellen van de verkoop van je huis is via de krant. Plaats een advertentie in een lokale of regionale krant. Natuurlijk kun je het ook in een landelijk dagblad laten plaatsen. Alle kranten hebben betaalbare advertentiemogelijkheden voor particulieren die hun huis willen verkopen. Een simpele maar ook effectieve manier van het verkopen van je huis is via een advertentie in een supermarkt. Maar ook een prikbord in een buurtcentra of andere populaire openbare gelegenheden bieden zo’n mogelijkheid.

Dan hebben we natuurlijk ook nog steeds de vertrouwde mond-tot-mond reclame. “Spread the word” en vertel iedereen dat je huis te koop staat. Wellicht is het een goed idee om een A4tje samen te stellen met de belangrijkste plus punten en informatie van je huis die je aan familie en vrienden kunt geven. Op deze manier kunnen zij dit weer doorgeven aan potentiële kopers.

Het presenteren van je woonhuis

Een belangrijk onderdeel van het verkopen van je huis is de presentatie. Mooie foto’s zijn essentieel bij het verkopen van een woonhuis omdat ze namelijk meteen een sfeer laten zien. Het is de eerste indruk van een huis die potentiële kopers zullen krijgen dus moet het in orde zijn. Om mooie foto’s te kunnen maken van je huis kun je de volgende tips opvolgen: maak de foto’s op een zonnige dag zodat de ruimtes warm, licht en sfeer uitstralen. Doe dit ook met de buitenkant van je huis. Zorg ervoor dat het huis opgeruimd en netjes eruit ziet. Denk bijvoorbeeld eens aan de ramen van binnen en buiten, spiegels, maar ook het poetsen van de ruimtes is belangrijk. Fotografeer ruimtes vanuit 1 hoek zodat men meteen een idee heeft hoe groot een ruimte daadwerkelijk is.

Zodra je de foto’s hebt gemaakt kun je beginnen aan een verkooptekst. Een verkooptekst houdt in dat er vermeldt wordt hoeveel kamers het huis heeft, hoe groot de kamers zijn, wat voor een soort badkamer en keuken er in het huis geplaatst is, hoe groot de tuin is en of het huis een kelder heeft. Deze opsomming is belangrijk maar niet zo belangrijk als een goed geschreven tekst. Een goed geschreven tekst begint met een duidelijke kop tekst waarin je meteen een aantal pluspunten van het huis noemt. Denk bijvoorbeeld eens aan “Vrijstaande driekamerwoning met een prachtige tuin op het zuiden”. Het is belangrijk om positief en eerlijk te blijven in een verkooptekst. Dit bereik door bijvoorbeeld een kleine slaapkamer niet klein maar knus te noemen. De zinnen hoeven niet lang te zijn, als ze maar geen afkortingen bevatten.

Het voordeel van een eigen geschreven tekst is dat een tekst fijner leest dan een tekst in ‘makelaarstaal’ omdat het een persoonlijke draai heeft gekregen. Onze laatste tip is: controleer je tekst meerdere malen op spelfouten!

Bron: makelaarsland

Bereid je huis voor op bezichtigingen

Er wordt wel eens gezegd dat je een appeltaart moet bakken voordat de potentiële kopers komen. Dit wordt niet gezegd omdat je ze dan een stukje appeltaart kunt geven, al zou dat zeker leuk zijn, maar omdat de geur van een vers gebakken appeltaart een huis sfeer geeft. Mensen worden hierdoor aangetrokken en dit laat ook goed zien dat er dus meer voor nodig is dan je huis netjes en opgeruimd te maken. Er speelt veel meer mee zoals het licht, de stijl van het interieur en de staat van onderhoud van het huis. Mensen vinden het moeilijk om ergens ‘doorheen te kijken’ en zich voor te stellen wat er mogelijk zou zijn met huis.

We geven je een aantal bruikbare tips voor het voorbereiden van je huis. Kijk bijvoorbeeld eens naar het schilderwerk en behangwerk in je huis. Ziet alles er nog netjes uit? Vraag je ook af wat voor een sfeer je interieur en kleurkeuzes oproepen bij een nieuwkomer in je huis. Knalkleuren doen het meestal niet heel goed tijdens een bezichtiging dus bekijk of je dit zou kunnen aanpassen.

Daarnaast is het goed om persoonlijke items weg te halen. Mensen die komen kijken willen zich graag thuis voelen in een huis en dat lukt niet zo goed als jouw vakantie foto’s nog ophangen. Maak het ook weer niet te onpersoonlijk in huis. Dit kun je voorkomen door verse bloemen te kopen of een boek dat je aan het lezen bent op een tafeltje te leggen.

Veel mensen gebruiken de woonkamer ook meteen als werkruimte of hebben een was gedeelte in de slaapkamer. Probeer dit te scheiden van elkaar voordat een bezichtiging begint. Omdat je hiermee zou kunnen aangeven dat je dus eigenlijk een ruimte tekort komt in je woonhuis.

Laat de ruimte zo licht en groot mogelijk overkomen. Dit kun je doen door bijvoorbeeld overgordijnen weg te halen, overbodige meubels weg te halen of bijvoorbeeld een spiegel op te hangen.

Het is belangrijk dat de ruimte ook fris en lekker ruikt. De appeltaart zal hier zeker bij helpen maar ook even het huis laten luchten is geen slecht idee.

De bezichtiging

De bezichtiging is altijd spannend omdat je dit zelf zult moeten doen. Mensen verwachten vaak dat ze worden rondgeleid en dat ze meer informatie krijgen over het huis. Bereidt je hierop voor en bedenk je ook dat dit ook op ongelegen momenten kan voorkomen.

Ben altijd eerlijk tijdens een rondleiding. Zeker als een potentiële koper iets vraagt is het belangrijk om eerlijk te antwoorden en niks te verzwijgen. Dit betekend niet dat je er geen positieve zwaai aan kunt geven.

Potentiële kopers willen graag elke ruimte van het huis zien dus vergeet niet om alles te laten zien maar geef ze ook de ruimte om zelf rond te lopen door je huis. Het is belangrijk om mensen niet op te jagen en ze rustig de tijd te gunnen. Zodra ze het gehele huis hebben gezien is een goed idee om ze een kopje koffie aan te bieden. Tijdens een praatje bij de koffie kun je meer vertellen over de buurt en vragen stellen over hun wensen.

Belangrijk is het hebben van geduld

Geduld is een schone zaak bij het verkopen van een huis. Ga er vanuit dat de eerste kijkers het huis niet zullen kopen want dit geluk hebben niet veel mensen. Het duurt vaak een tijdje voordat kijkers uiteindelijk kopers worden. Laat je niet demotiveren als het even niet lukt of als er geen kijkers komen. Zet deze energie om in positieve gedachtes en bedenk waarom niemand je huis wil kopen. Wellicht kun je iets aanpassen aan je huis of is de advertentie niet helemaal in orde. Ook je omgeving kan je verder helpen. Vraag eens rond wat ze van je foto’s en verkooptekst vinden. Misschien hebben zij nog bruikbare tips en ideeën voor je. Het kan ook zijn dat alles in orde is maar dat je nog steeds geen kijkers hebt. Het enige wat je dan kunt doen is afwachten en geduld hebben.

Onderhandelen met een koper

Je hebt geduld gehad en dit wordt vaak beloond door een potentiële koper die meer dan geïnteresseerd is in je huis. Deze geïnteresseerden zullen een bod uitbrengen op je huis waarop jij zult moeten kijken of je dit bod realistisch vindt. Vind je het bod te laag dan kun je het afslaan of denk je dat ze te verleiden zijn tot een hoger bod, dan kun je een tegenbod doen. Jij bent diegene die beslist wat een goede prijs is voor je huis.

Je zou zelfs in dit stadium de originele vraagprijs nog kunnen verhogen. Dit gebeurd alleen als er veel belangstelling is voor het huis en kopers in de rij staan. Zouden de bieders nog steeds te laag bieden dan kun je uiteindelijk wel aangeven wat je minimaal voor het huis zou willen hebben. Dit bedrag ligt iets onder de vraagprijs maar wel boven het bod wat zij als laatste hebben gedaan. Dit geeft een potentieel koper de mogelijkheid om ja of nee te zeggen. Dit brengt uiteindelijk wat meer schot in de zaak.

Een andere mogelijkheid is dat een potentiële koper een optie op het huis willen nemen. Dit betekend dat diegene binnen de bepaalde tijd het eerste recht heeft om je woonhuis te kopen voor de prijs die jullie samen onderhandeld hebben. Dit betekend overigens niet dat zij ook daadwerkelijk overgaan tot kopen.

Als verkoper ben je niet verplicht om iemand een optie te geven. Doe je dit wel, houd je er dan ook aan en verkoop het huis niet andere kopers voordat de optie termijn verstreken is. Je kunt natuurlijk wel doorgaan met bezichtigingen maar je kunt het beste nog even wachten met onderhandelen.

De notaris

De kosten voor de notaris worden meestal betaald door een koper, dit zit in de kosten koper (k.k.) en daarom is het aan de notaris om dit ook te regelen. Een notaris is onmisbaar bij een overdracht van een woonhuis omdat een notaris juridische zaken rond de verkoop afrondt. De koopovereenkomst en de akte van levering moeten in het bijzijn van de notaris door beide partijen worden ondertekend.

Een notaris kan je informeren over de juridische verplichtingen tegenover een koper en het adviseren van het opstellen van een koopovereenkomst. De kosten voor deze notaris diensten zijn niet voor de koper maar voor jezelf.

De koopovereenkomst

Als je een huis gaat verkopen heb je twee overeenkomsten nodig, namelijk de akte van levering en de koopovereenkomst. Het koopcontract kun je laten opstellen door de notaris maar je kunt het ook zelf doen. De akte van levering kun je helaas niet zelf opstellen maar dit moet door een notaris gebeuren.

Een koper heeft volgens de wet in Nederland een bedenktijd van drie dagen nadat hij of zij het ondertekende koopcontract heeft ontvangen. Men zou deze bedenktijd nog kunnen verlengen in overleg met jou. Deze bedenktijd geeft de koper de mogelijkheid om zonder enige reden van de koop af te zien.

Daarnaast kan een koper ook de voorwaarden van ontbinding in het contract laten opnemen. Dit betekend dat een overeenkomst vervalt op het moment dat er niet aan de voorwaarden van ontbinding wordt voldaan. Gebruikelijke voorwaarden zijn bijvoorbeeld:

Het niet rond krijgen van een financiering voor het huis.
De toekomstige koper krijgt geen woonvergunning van de gemeente.
Er komen ernstige gebreken aan het licht bij een bouwtechnische keuring.

Dan bestaat er ook nog een kans dat kopers ongewone voorwaarden in het contract willen laten opnemen. Zoals bijvoorbeeld dat de koop afhangt van het bedrag dat ze met de verkoop van hun eigen woonhuis ontvangen. Vraag de notaris wat niet en wel gebruikelijk is.
Het belangrijkste is dat je altijd vermeldt dat de voorwaarden op een bepaalde datum vervallen en dus niet onbeperkt houdbaar zijn.

De koop

Zodra de bedenktijd is verstreken en de vervaldatum van de ontbindende voorwaarden is verlopen dan is de koop definitief. Zou de koper de koop toch nog willen ontbinden dan is hij jou een vergoeding schuldig. Is dit niet het geval dan heb je zelf je eigen huis verkocht!

Je verkopen zonder makelaar?

Twijfel je toch nog na het lezen van onze tips of je het zelf wel aankan, dan kun je altijd nog een makelaar inschakelen. Je kunt een makelaar namelijk ook een deelopdracht geven, iets wat enorm scheelt in de kosten. Denk bijvoorbeeld eens aan de onderhandelingen of de keuring en taxatie? Dit kan een deelopdracht voor een makelaar zijn.

Conclusie: do’s en dont’s

Onze do’s:

• Neem een taxateur in de armen.
• Eerlijk blijven.
• Advies door een notaris.
• De vraagprijs hoger vaststellen voor de nodige onderhandelingsruimte.

Onze dont’s:

• Een advertentie zonder foto’s plaatsen.
• Ongewone voorwaarden in het koopcontract opnemen.
• Misleidende trucs gebruiken.